Portugal et Brésil : prix et crédit immobilier à des phases différentes du cycle

Le Portugal et le Brésil se trouvent à des stades différents du cycle immobilier. Au Portugal, les prix continuent d'augmenter à un rythme élevé, mais le nouveau crédit immobilier a perdu de sa vigueur par rapport à 2025. Au Brésil, les valeurs d'évaluation des biens financés et le nouveau crédit immobilier accélèrent en même temps, après une année 2025 faible. Trois années de séries officielles montrent comment les deux marchés en sont arrivés là et ce qu'il convient de suivre ensuite.

Deux mesures différentes, c'est pourquoi l'on compare le rythme

Au Portugal, la série de prix est l'indice des prix de l'immobilier de l'INE, qui suit les prix des transactions à qualité constante. Au Brésil, il s'agit de la médiane de la valeur d'évaluation des biens donnés en garantie dans les financements, publiée par la Banque centrale du Brésil. L'une mesure des transactions ; l'autre, des évaluations bancaires, qui évoluent aussi avec le type de logements financés.

C'est pourquoi l'on ne compare ni les niveaux de prix ni les montants, et chaque pays reste dans sa propre monnaie. On compare la variation de chaque trimestre par rapport au même trimestre de l'année précédente, qui indique si le marché accélère ou ralentit.

Portugal : deux années d'accélération des prix

La hausse en glissement annuel des prix s'établissait à 7,6 % au 3e trimestre 2023 et à 7,0 % au 1er trimestre 2024. Elle a ensuite augmenté trimestre après trimestre jusqu'à 18,9 % au 4e trimestre 2025, la valeur la plus élevée de la période : en moins de deux ans, le rythme a plus que doublé. Il a depuis reculé à 17,8 % puis 16,5 % au 2e trimestre 2026.

Il s'agit toujours d'une hausse à deux chiffres, et Rivesta considère le rythme comme stable, car le dernier trimestre ne s'écarte pas de plus de 2 points de pourcentage de la moyenne des trois précédents. Ralentir la hausse n'est pas la même chose que des prix en baisse : à chaque trimestre, le logement reste plus cher qu'un an plus tôt.

Portugal : le nouveau crédit a passé son pic

En 2023, le nouveau crédit immobilier baissait encore, de -13,4 % au 3e trimestre. Il a ensuite accéléré fortement : 36,7 % au 2e trimestre 2024 et 42,9 % au 2e trimestre 2025, le maximum de la période. Il a ensuite ralenti à 36,4 %, 20,0 % puis 11,7 %, et s'est stabilisé à 12,7 % au 2e trimestre 2026. Au cours des quatre derniers trimestres, les nouveaux contrats ont totalisé 24 593 millions d'euros.

Le crédit croît toujours, mais bien en deçà du rythme d'il y a un an. Les deux derniers trimestres, presque identiques, suggèrent que le ralentissement s'est arrêté, même si deux points sont trop peu pour l'affirmer.

Brésil : une série plus irrégulière, désormais en hausse

La médiane de la valeur d'évaluation fluctue davantage qu'un indice de prix, car elle dépend aussi du type de biens financés chaque trimestre. Après des hausses de 19,6 % et 15,4 % à la fin de 2023, elle est restée presque stable ou en baisse durant 2024 et 2025, avec un minimum de -5,5 % au 4e trimestre 2024. À partir du 4e trimestre 2025, la tendance s'est inversée : 8,7 %, 14,5 % puis 14,2 % au 2e trimestre 2026. Trois trimestres consécutifs de forte hausse donnent à cette lecture plus de poids qu'un seul.

Le nouveau crédit immobilier pour l'habitation a suivi le même parcours, avec davantage d'amplitude. Il a progressé de 38,7 % au 2e trimestre 2024, a reculé de 5,0 % et 4,5 % aux 2e et 3e trimestres 2025, puis a de nouveau accéléré : 14,5 %, 18,4 % et 26,8 % au 2e trimestre 2026. Au cours des quatre derniers trimestres, 271,2 milliards de reais ont été contractés.

Cycles désalignés

En 2024, le nouveau crédit a fortement accéléré dans les deux pays, avec des hausses de 36,7 % au Portugal et de 38,7 % au Brésil au 2e trimestre. Depuis le milieu de 2025, ils se sont séparés : au Portugal, le crédit ralentit après son pic, au Brésil il se redresse à partir d'une base faible. Les prix suivent cette même division, le Portugal étant à un niveau élevé et le Brésil en accélération. Dans les deux pays, crédit et prix évoluent ensemble ; les données montrent cette coïncidence, mais pas lequel tire l'autre.

Ce qu'il faut suivre dans les prochains trimestres

Au Portugal, la question est de savoir si le ralentissement du crédit se répercute sur les prix. Avec un nouveau crédit qui croît moins et des prix qui progressent encore à deux chiffres, le signal à surveiller est de voir si la variation en glissement annuel des prix continue de baisser d'un trimestre à l'autre.

Au Brésil, la question est de savoir si l'accélération se maintient dans les deux séries. Comme la médiane des évaluations augmente aussi lorsque l'on finance des logements plus grands ou plus chers, la confirmation la plus sûre vient du crédit.

Ce que cela signifie pour qui achète ou investit

Au Portugal, il faut compter avec des prix élevés et un moindre élan du crédit qu'en 2025. Lorsque le financement cesse de croître rapidement, négocier sur la base des ventes récentes du secteur et simuler l'emprunt avec une marge de sécurité pèse davantage dans la décision.

Au Brésil, les données les plus récentes décrivent une phase de reprise. Ceux qui suivent le marché depuis le Portugal comparent des rythmes et non des prix, et doivent prendre à part en compte le taux de change, que ces chiffres n'incluent pas.

Pour qui suit les deux marchés, trois années de données montrent que le Portugal et le Brésil ne évoluent pas en bloc : une phase de hausse dans un pays ne dit rien sur l'autre.